Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre un avantage fiscal unique aux investisseurs immobiliers : la possibilité d’amortir leur bien. Grâce à ce mécanisme comptable, il devient possible de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les loyers perçus.
Découvrez ainsi comment fonctionne l’amortissement LMNP, ce qu’il est possible d’amortir, sur quelle durée, et comment l’intégrer dans une stratégie d’optimisation fiscale durable.
L’amortissement LMNP : un outil comptable au service de votre fiscalité
L’amortissement est un procédé comptable qui consiste à répartir le coût d’un bien sur sa durée d’usage, pour tenir compte de sa dépréciation. En LMNP, il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien loué, sans aucune sortie d’argent, réduisant ainsi le bénéfice imposable.
Ce dispositif est réservé aux investisseurs ayant opté pour le régime réel d’imposition, à la différence du régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire. En pratique, cela signifie que vous pouvez déduire toutes vos charges réelles, y compris les amortissements, rendant souvent votre revenu locatif fiscalement nul pendant plusieurs années.
Les éléments amortissables et leur durée d’amortissement
Tous les biens ne s’amortissent pas de la même façon, et certaines catégories ne sont pas éligibles (notamment le terrain). En LMNP, les éléments suivants peuvent être amortis selon des durées estimées réalistes :
- Le bien immobilier (hors terrain) : amortissable sur 25 à 30 ans.
- Le mobilier et l’électroménager : sur 5 à 10 ans.
- Les travaux d’amélioration (cuisine, salle de bain, isolation…) : sur 10 à 15 ans.
- Certains frais d’acquisition (honoraires d’agence, frais de notaire…) : sous conditions.
Exemple : Un appartement acquis pour 220 000 € dont 40 000 € de valeur terrain, meublé à hauteur de 8 000 €. Chaque année, vous pourrez amortir environ 7 600 € de votre bien, mobilier compris — un montant directement déductible de vos loyers imposables.
Les limites et les particularités du régime d’amortissement
Si l’amortissement LMNP est un formidable levier fiscal, il obéit à quelques règles fondamentales :
- Il ne peut pas générer de déficit fiscal. Si les amortissements excèdent les recettes, ils sont mis en réserve et reportés sur les années suivantes.
- Il n’impacte pas le calcul de la plus-value à la revente : contrairement aux règles fiscales des entreprises, l’amortissement n’est pas repris dans le prix d’acquisition, car la cession relève du régime des particuliers.
Résultat : vous bénéficiez d’un allègement fiscal sans revalorisation future de l’impôt en cas de revente. Un avantage considérable dans une stratégie patrimoniale à long terme.
Pourquoi confier votre comptabilité LMNP à un expert-comptable ?
Gérer seul l’amortissement LMNP peut vite devenir complexe. Il faut savoir répartir les biens par composantes, respecter les durées d’usage, tenir une comptabilité rigoureuse et produire une liasse fiscale conforme.
Un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme Wity, vous garantit :
- Une structuration comptable optimisée, conforme aux règles de l’administration,
- Un calcul précis des amortissements,
- Une gestion fluide de vos obligations déclaratives (formulaire 2031, annexe 2033…),
- Des conseils personnalisés pour adapter votre régime fiscal en fonction de l’évolution de votre patrimoine.
FAQ – LMNP et amortissement
Quelle est la durée d’amortissement en LMNP ?
Elle varie selon la nature du bien : 25 à 30 ans pour l’immobilier, 5 à 10 ans pour le mobilier.
Peut-on amortir un bien ancien ?
Oui, tant que vous l’inscrivez à l’actif de votre comptabilité au régime réel.
L’amortissement est-il récupérable à la revente ?
Non, la plus-value est calculée sans réintégration des amortissements.
Comment déclarer l’amortissement LMNP ?
Via la liasse fiscale 2031 et ses annexes, à produire chaque année.
Peut-on amortir les travaux ?
Oui, s’ils améliorent le bien et ne relèvent pas de simples réparations.
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